הבית שאנחנו גרים בו הוא כבר מזמן לא אותו המבצר של פעם ומשפחות רבות נאלצות למכור אותו לאחר תקופה קצרה. אחרי שתפנימו שגם אתם עלולים למצוא את עצמכם עוברים בלי סוף, כדאי שתתחילו לקחת בחשבון את כל הדברים שיכולים לגרום לערך הדירה שלכם לזנק יום אחד. מסתבר שגם נרות במסדרון הבניין יכולים להקפיץ את המחיר.
על כך שדירה חדשה עולה יותר מדירה ישנה אין ויכוח וההיגיון מובן. אבל איך זה ששתי דירות זהות באותו בניין ממש נמכרות במחירים שונים היכולים להגיע לפערים של מאות אלפי שקלים ביניהן? שאלנו את אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וגם כמה מתווכי דירות ואספנו את כל אותם גורמים היכולים להעלות או להוריד את מחיר דירתכם. בסופו של דבר, חשוב לדעת איפה ומה קונים בשביל הרגע הזה שתרצו למכור ברווח נאה.
בתוך הבית
שטח הדירה וחלוקתה. שטח הדירה במ"ר וחלוקת החדרים בה צריך להתאים לצרכי ותרבות הדיור של הקונה. כלומר, יש שיעדיפו סלון גדול וחדרים קטנים, כי עיקר הפעילות המשפחתית היא בסלון. יש מי שלא יתפשרו על "מאסטר בד-רום" (אגף חדר שינה) הכולל מקלחת ושירותים נפרדים לחדר השינה פלוס חדר ארונות או לפחות נישה לארון קיר גדול.
מספר חדרי שירותים. 3 חדרי שירותים בהם אחד לאורחים בכניסה, למשל, מעידים על יוקרה, גם כי מושקע יותר כסף בבניית הדירה. לכן מספר חדרי השירותים יכול להשפיע על מחירה. אמור לי כמה חדרי שירותים יש לך בבית ואומר לך מי אתה.
מזגנים וחימום המים. יש העדפה למזגנים מפוצלים, בעיקר אצל משפחות צעירות עם תינוקות, לעומת מזגן מיני מרכזי שמקרר/מחמם את כל הבית.
חימום דירתי של הרצפה או רדיאטורים מובנים – נחשב יוקרתי ומייקר את מחיר הדירה.
בנייה ירוקה. בנייה ירוקה מחומרים מבודדים שמביאה לחיסכון בחשמל, מים, תאורה – תייקר את מחיר הדירה בכמה עשרות אלפי שקלים לעומת דירה דומה רגילה. מה גם שבנייה ירוקה זהו טרנד היום, וידוע שטרנדים תמיד עולים יותר.
שיפוץ. שיפוץ דירה בהשקעה של כמה עשרות אלפי שקלים (ריצוף חדש, שדרוג מטבח, אמבטיה ושירותים) יכול להעלות את מחירה ב-15% לעומת אותה דירה לא משופצת. הרוב מעדיף צבעים בהירים, אז אל תשתגעו.
דנוס מזהיר ממה שמכונה בעגת השמאים – השבחת יתר והשבחת חסר. "אם מדובר בסביבה יוקרתית, הרי ששיפוץ מינימלי לא יתבטא במחיר הדירה. אם מדובר בסביבה ממש לא יוקרתית, אין טעם להשקיע בשיפוץ יוקרתי ולא שייך לסביבה – לא תקבלו את ההשקעה הגדולה במחיר הדירה," טוען דנוס.
כמו כן, לקראת הצגת הדירה תוציאו ממנה את כל החפצים המיותרים ואווררו אותה. דירה מרווחת תמיד מוכרת טוב יותר מדירה עמוסה.
מרפסת. תוספת של מרפסת שמש לדירה תעלה את מחירה בכ-10%. היום אפשר להוסיף מרפסות בבניינים העומדים בתנאי תכנית תמ"א 38 למשל, וזאת ללא עולות. במקרים אחרים נדרשת הסכמה של 75% מהדיירים, אישור העיריה והשקעה של 50-70 אלף ₪ למרפסת של 12 מ"ר.
ממ"ד. רק בישראל זה קיים – דירה חדשה יחסית בבניין ברחוב מסוים הכוללת ממ"ד, תהיה יקרה יותר מדירה באותו גודל ובאותו רחוב, שאין בה ממ"ד. המציאות היומיומית משפיעה גם על מחירי הדירות.
בבניין
מיקום וגיל הבניין. ככל שהדירה נמצאת בבניין חדש יותר, או שהיא נמצאת ביישוב קרוב יותר לתל אביב – המחיר שלה יקר יותר מדירות אחרות. זה אומנם נתון די בסיסי ומוכר לכולם, אבל יחד עם זאת חשוב להבין שהוא כנראה המרכזי ביותר, ואין להקל בו ראש כשבוחרים איפה לקנות. אומנם מחיר הקנייה יהיה גבוה אך המכירה, ככל הנראה, תהיה גבוהה בהרבה.
מיקום הדירה בבניין. יש המעדיפים חזית וישלמו יותר על כך, ויש שיעדיפו את העורף השקט יותר. דירה בקומה ראשונה זולה יותר מדירה בקומה גבוהה יותר (הפרש של עשרות אלפי שקלים בודדים). אותו הדבר לגבי דירה בקומה האחרונה מתחת לגג, אלא אם מעליה יש פנטהאוז ואז מחירה דווקא גבוה יותר.
ואולם, גם כאן יש מקרים יוצאי דופן, מסביר אוהד דנוס, כשיש דיירים, מסורתיים ודתיים למשל, שיעדיפו דירות עד קומה 3 כדי לא להיות תלויים במעלית בשבתות וחגים.
דירה הפונה לדרום ומזרח נחשבת לדירה חמה למזג האוויר הישראלי, ולכן פחות אטרקטיבית.
נראות הבניין. נכון שאתם מוכרים את הדירה שלכם ולא את הבניין, ואתם מוכנים להשקיע בדירה שלכם הרבה כדי שתיראה מפוארת; ואולם, בניין מוזנח שקירותיו קלופים, והפרוזדורים מלוכלכים וחשוכים, עלול לפגוע במחיר הדירה שלכם.
הצעת ייעול מינימלית – עברו בפרוזדורי הבניין והוסיפו נורות היכן שהן חסרות; סיידו לפחות את הפרוזדור הצמוד לדירתכם ונסו לשוות צורה נאה ללובי. אולי תצליחו לשכנע את השכנים בשיפוץ כולל של הבניין שיעלה את ערך כל הדירות בו, אבל אם לא – זה המינימום הדרוש מכם.
מחסן צמוד
תוספת של מחסן צמוד לדירה היא אטרקטיבית יותר ממחסן בקומת אחסון במרתף או בחניון המשותף. גם גודל המחסן משפיע בחישוב המחיר.
מספר השכנים. פעם זה היה גורם משמעותי – כיום זה עניין של העדפה ומיצוב הבניין. דירה במגדל יוקרתי בתל אביב שכולל 50 דיירים, יכולה לעלות יותר מדירה דומה בבניין יוקרתי בן 4 דירות ברחוב סמוך. מסתבר שהגודל כן קובע.
בסביבת הבית
נוף ומפגעים סביבתיים. נכס מול הים עם נוף פתוח לים מעלה את מחירו ב-20%-30% מול נכס דומה בתוך העיר. זו הסיבה העיקרית למחירים הגבוהים של מגורי היוקרה על קו הים.
נוף פתוח לגינה ציבורית בבניין יוקרתי יעלה את מחירה ב-100-200 אלף ₪. ואולם, דווקא באזורים לא יוקרתיים, דירה הפונה לגינה יכולה להיות פחות מבוקשת, משום שיש חשש מרעש שיגיע מהגינה עקב בילוי בה במשך היום והתגודדות צעירים בלילה.
נוף פתוח באותו בניין בדירה בקומה גבוהה ייקר אותה ב-50-100 אלף שקל לעומת דירה בקומה תחתונה שהנוף הנשקף ממנה הוא הבניין ממול או גגות של דודי שמש.
נוף לבית עלמין יכול לגרוע ממחיר הדירה כ-5% ואף יותר.
בעלי דירות שסובלות ממפגעים סביבתיים כמו אנטנות סולאריות, מפעל סמוך, אתר בנייה סמוך, מזבלה, מפגעי רעש, ריח וכד' יצטרכו להתפשר במחיר ב-5% לפחות.
קרבה לשירותי ציבור ומסחר. לדברי דנוס, יש העדפה בישראל לדירה ממנה יכולים ללכת ברגל לקניות, לבנק או לקופת חולים, ולא להזדקק למכונית לשם כך. "יש מחקר שמצא שאנשים שקרובים מרחק של הליכה למרכזי מסחר ושירותים אחרים הם אנשים מאושרים יותר," מספר דנוס.
לגבי קרבה לבתי ספר – אם מדובר במשפחה עם ילדים קטנים תהיה העדפה לקרבה כזאת.
עוד דבר שמשפחות צעירות בודקות זה כמה כבישים על הילד לעבור כדי להגיע לבית הספר. באותו רחוב יכולים להיות שני בניינים ובהם אותן דירות, ואם הדרך מבניין אחד לבית הספר עוברת דרך הפארק היא תועדף על דירה שממוקמת בבניין אחר ברחוב שדורש מעבר של כביש לצורך הליכה לבית הספר.
חניה. באזורים צפופים כמו תל אביב מדובר בגורם המשפיע על מחיר הדירה בצורה משמעותית. לדברי דנוס, המחיר של דירה עם חניה צמודה בתל אביב יכול להיות יקר במאות אלפי שקלים לעומת דירה דומה ברחוב ללא חניה. כמובן, שביישובים אחרים הפערים קטנים בהרבה. חניה מקורה עם שלט תורמת עוד 5% למחיר הדירה.
